雅居乐:经营业绩起伏大 三四线土储存风险

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基本观点:

新浪财经上市公司研究院针对于雅居乐集团控股有限公司(下称“雅居乐”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予雅居乐的主体信用评分为80.8。

2018年,雅居乐在销售规模上突破千亿大关,经过多年的积累,在总资产规模超过2500亿的基础上,依然保持稳健且较快的增长速度。上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平,盈利能力较强但有所起伏,土地储备充足。雅居乐当前注重综合性发展,旗下布局包括地产和物业在内的八大产业集团,较强的综合竞争力也为公司凸出的盈利能力打下了稳固的基础。公司整体财务杠杆率可控,账面资金充足,债务结构相对合理,短期偿债能力有保障。

同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,雅居乐账面的土地储备三四线城市占比稍多,在棚改货币化退潮后,三四线土储存在一定的跌价风险。同时,今年公司融资成本不低,且经营现金流大幅流出,房地产调控对于整个地产行业以及雅居乐的现金流、拿地节奏均会产生较大的影响,公司主体信用情况也会受到影响。

概况数据(2019H):

优势:

关注:

土地储备三四线占比较多,克而瑞数据显示,2019上半年,雅居乐的土地储备货值达到6094亿元,在所有公司共位列第21位。但上半年公司拿地三四线城市占比不低,包括江门、清远、威海、晋中、西双版纳等较城市,2018、2017年也是如此。相较于其他头部房企,公司整体的土地储备一二线占比不高,受棚改货币化退潮及三四线居民杠杆率水平受限的影响,雅居乐的土储存在一点的减值风险。受行业调控政策的影响,后续的销售回款存在一定的不确定性,这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

经营业绩不稳定,现金流大幅流出,尽管近几年雅居乐业绩持续向好,但多年来雅居乐的经营业绩并不稳定,起伏较大,尤其是公司的经营活动现金流情况。过去十年,公司的资金来源多数为融资,今年仅上半年,公司经营活动现金流为净流出118亿元,把过去三年的流入额全部抵消。通常来说,地产公司的资金来源主要包括销售回款以及债务融资,长期稳定的经营活动现金流才是偿还债务的根本来源,现金流的表现关乎到公司最现实的经营状况以及实际的偿债能力。

关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显著的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以雅居乐、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

因此,在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

文章来源:新浪财经


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